Cách đây 3 mùa hè trước, tôi ký một căn biệt thự ngôi nhà phố 3 tầng ở khu đô thị Vân Hồ – hợp đồng đầu tiên của tôi với tư cách chủ trì theo hình thức trọn gói. Mọi chuyện tưởng chừng hoàn hảo cho đến khi tôi đau đớn nhận ra bản vẽ điện nước mà đội thầu phụ vẽ ra lại sai lệch 15cm so với thực tế cột chịu lực khiến toàn bộ tủ bếp và hệ thống đèn âm trần phải tháo dỡ và thi công lại. Trong quá trình #keyword#, điều đầu tiên tôi cần là theo dõi sát sao từng chi tiết kỹ thuật.
Một cái bản vẽ tưởng đúng hoá ra sai tè le
Hai tháng sau khi đổ bê tông, tôi sững sờ nhận ra bản vẽ phối cảnh 3D gốc không đúng với kết cấu xây dựng vì kiến trúc sư trước đó vẽ theo file CAD cũ. Chi tiết là: 15cm sai lệch dẫn đến việc thay mới toàn bộ tủ bếp (khoảng 80 triệu) và đục trần sửa lại hệ thống đèn (thêm 25 triệu). Ở thời điểm ấy, tôi chết lặng đội thợ máy móc xả lên trần nhà, mùi vữa khô khắp phòng. Bài học đầu tiên tôi rút ra: không bao giờ tin bản vẽ nếu không tự tay đo đạc thực tế. Đây là lúc tôi hiểu việc hoàn thiện biệt thự theo dạng tổng thầu không chỉ là bản vẽ lung linh mà còn là kỹ năng đo đạc và phát hiện sai số.
Bài học đầu tiên trong ngày đầu làm trọn gói
Nguyên nhân tôi nhận dạng trọn gói dù chưa có bề dày thực tế là áp lực từ chủ đầu tư và mong muốn chứng tỏ bản thân. Tôi đã từng ngây thơ nghĩ chỉ cần thiết kế bắt mắt và đội thợ giỏi là đủ. Nhưng thực tế phũ phàng hơn nhiều. Cảm giác của tôi khi nhìn hóa đơn phát sinh thật không thể tả nổi: người tôi lạnh toát. Tôi buộc phải tự chi 150 triệu từ túi riêng để khắc phục lỗi là một bài học đắt giá. Trong 6 tháng thi công dự án đó, tôi mất tổng cộng 1,2 tỷ doanh thu vì phải tái thiết nhiều hạng mục. Tôi hiểu ra rằng #keyword# không chỉ là hình thức khoán gọn, nó là sự cam kết về chất lượng và tiến độ mà nếu thiếu kinh nghiệm thực chiến thì thất bại gần như chắc chắn.
Tôi đã thay đổi cách làm việc với khách và thợ ra sao sau thảm họa đó
Sau thảm họa 15cm, tôi xoay hướng hoàn toàn cách làm việc với khách và thợ. Điều chỉnh đầu tiên là yêu cầu khảo sát mặt bằng ít nhất ba lần trước khi ký hợp đồng. Tôi cầm thước đo từng trụ, từng góc tường, sử dụng máy laser để đối chiếu với thiết kế. Thay đổi thứ hai là ký phụ lục với đội thi công: nếu độ lệch cấu trúc quá 2cm thì họ chịu trách nhiệm 50% phát sinh. Một ví dụ cụ thể là dự án sau – một biệt thự 500m2 ở Ecopark hoàn thành đúng tiến độ và tiết kiệm 10% chi phí so với dự toán. Điều buồn cười là nếu tôi biết điều này sớm hơn, tôi đã không lỗ 200 triệu. Từ đó, tôi luôn nhắc mình: thi công nội thất biệt thự trọn gói cần sự tỉ mỉ và thực tế, không phải lúc nào cũng chỉ dựa vào bản vẽ đẹp.
Cái kết cho dự án đầu tiên và lời khuyên nếu bạn mới bước chân vào làm trọn gói
Dự án khởi đầu tôi lỗ 200 triệu nhưng học được cách kiểm soát rủi ro. Điều tôi muốn chia sẻ là: chớ tin bất cứ bản thiết kế nào trước khi ra hiện trường đo đạc, và dành một nửa thời gian cho công tác kiểm tra mặt bằng. Nhấn mạnh một lần nữa việc thi công toàn bộ nội thất biệt thự không phải cuộc chơi của người lười biếng, nó là một canh bạc đòi hỏi thị giác và kỹ năng thủ công. Có đồng nghiệp từng hỏi tôi: “Sao anh cẩn thận quá vậy?” Tôi chỉ cười và kể lại câu chuyện 15cm năm nào. Nếu bạn đang ở bước khởi đầu, hãy ghi nhớ: từng cm sai số đều có thể ăn mòn lợi nhuận của bạn nhanh hơn bạn tưởng tượng.